이번 주는 연예인 빌딩부터 시작합니다.방송인 노홍철이 매입한 빌딩은 매우 핫했던 매물입니다. 당사에서도, 이 업계에서도!급격히 금액이 떨어지면서 수많은 경쟁이 있었던 빌딩에서 결국 노홍철의 손에 들어갔지만 좋은 결정으로 보입니다. 찬찬히 검토하겠습니다!
노홍철은 연예인으로 활약했기 때문에 차분한 사진을 고르기가 쉽지 않았습니다.그래도 그중에서 골라서 예쁜사진 메인에 걸었어요^^
다시 건물 얘기로 돌아가서.. 대단하죠?122억이라니.. 건물부터 찬찬히 살펴볼게요. 입지+건물 스펙
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오른쪽 측면과 정면 모습(2017년 모습)
건물앞 도로 및 주차장 (2017년) 1. 강남구 신사동 소재 50m 네이버 더보기 / OpenStreetMap 지도데이터 x 네이버/ OpenStreetMap 지도컨트롤러 범례부동산거리 읍,면, 동시, 군, 구시, 도국
야채가게 서울특별시 강남구 논현로175길 60 개인적으로는 압구정불백을 좋아해서 아주 자주 가던 건물입니다. 그리고 주변에 유명한 맛집들이 많아요.
다음 지도의 왼쪽에 있는 데가발은 탕수육으로 매우 유명합니다.예약 필수!한잔의 추억은 항츄다고 비가 오건 눈이 내리가 떠들썩한 장소에서 요코타 챠야는 지하에 노점상이 모였는데, 역시 유명합니다.아래 킹콩 스테이크도 데이트의 맛있는 가게로 알고 있습니다.다들 한번은 간 적이 있어 본 적이 있죠?2. 역과의 거리 및 도로 압구정 역에서 463m의 거리니까 그렇게 가깝게는 아닙니다 코너 자리 x도로는 8m도로지만 가고 보면 널리 뻗어 있는 생각이 듭니다.전면이 넓다고 표현하고 있습니다만, 이렇게 되면 1층 상가를 많이 넣게 되고 건물이 크게 보이는 효과가 있어서 장점이 됩니다!평일의 유동 인구도 많은 편에서 주말에도 많습니다!원래 신사동은 주말에 한가한 편이지만 근처에 히로바 야시 교회가 있고 이 라인의 도로는 유동 인구가 적지 않습니다.3. 매매 금액:122억 2018년 초나 중순까지는 145억 이상을 바라고 있었지만, 금액이 갑자기 내려가신속히 매매되었습니다.2017년에는 150억원에 진행한 것입니다.4. 부지 평당가 1988년 12월생의 건물입니다.2009년에 리뉴얼했는데 건물가 안 들이고 계산했습니다.부지가 156.54평이므로 평당 7,794만원!!145억원에서 진행 중일 때는 평당 9,263만원에서 메리트가 큰 않았지만 평당 7천대에 내려와서 갑자기 빛나는 빌딩이 되었습니다.[교훈 하나]오랫동안 시장에 나온 빌딩이라고 외면하지 말고 금액이 위축되면서 순식간에 A급으로 급부상할 가능성이 있다는 것을 명심하세요!!5. 임대료 및 수익률 만실 기준 보증금 약 48,000만 임대료 약 4360만 관리비 약 260만원이었습니다.6. 관리 상태 최악이었어요. 지하 1층, 2층, 4층의 경우는 공실이었지만 원상복구도 되지 않았습니다. 그렇기 때문에 임차인을 새로 맞이하기도 어려웠습니다. 당시 절반 정도는 공실이었고, 맨 오른쪽에 임대 중이라고 표현된 것이 바로 그 내용입니다. 어차피 팔기로 결심한 뒤에는 관리가 잘 안 된 거죠. 만약 명도를 매도자가 해주는 조건으로 삼는다면 매수자가 사자마자 건물에 손을 대고 조금 꾸민 뒤 새로 처음부터 임차인을 찾아보는 방법도 생각해봤을 텐데 명도 역시 협조가 안 되는 상황이었습니다. 즉, 이대로 사라! 하지만, 원상 복구되지 않은 층이 많다. 목숨도 붙지 않는다. 대신 싸고 입지가 좋아서 구매자가 잘 관리하면 아주 좋은 빌딩이야!이런 마인드로 매물로 나온 것입니다.나쁜 일이에요?아닙니다. 너무 좋거든요~ 매수자는 위와 같이 공실이 많고, 관리되지 않는 빌딩을 아주 저렴하게 매입해서 스스로 관리를 잘해서 수익을 보면 되는 거죠! 7. 수익률 평가 만실 기준으로 4.5%를 웃돌아 지금 상황 그대로, 관리만 잘하면 수익이 아주 좋은 빌딩이었습니다. 특히 건물에 손대지 않고 관리 범위에 따라 수익 구조를 개선할 수 있는 강남구 빌딩은 많지 않습니다. 정리해보면 싼데+관리만 잘하면 수익도 좋아!!그런 빌딩이 되겠네요 등기부등본을 보다판매자는 88억에 사들여 122억에 팔았습니다. 10년이라는 시간을 생각해보면 그렇게 많이 오른 건 아니에요!이보다 훨씬 역동적으로 올라간 빌딩을 많이 알고 있는데 이 정도면 그냥 무난한 수준이에요.반대로 말하면 충분히 비싸게 팔 수도 있었는데 싸게 팔았다는 뜻도 되는 거죠.건물 관리가 잘 돼 있고 빈 방이 하나 없이 임대료를 잘 받았다면?이야기는 완전히 바뀌었다고 생각합니다.물론 구매자는 이 틈을 타서 싸게 살 수 있는 기회가 있으면 자신의 것으로 해야겠죠?노홍철처럼 말이죠..어떤 분은 현재 빈방이 있다는 이유로 현재 초라하다는 이유로 이렇게 좋은 빌딩을 놓칠 수 있는데 아쉽네요!판매자는 88억에 사들여 122억에 팔았습니다. 10년이라는 시간을 생각해보면 그렇게 많이 오른 건 아니에요!이보다 훨씬 역동적으로 올라간 빌딩을 많이 알고 있는데 이 정도면 그냥 무난한 수준이에요.반대로 말하면 충분히 비싸게 팔 수도 있었는데 싸게 팔았다는 뜻도 되는 거죠.건물 관리가 잘 돼 있고 빈 방이 하나 없이 임대료를 잘 받았다면?이야기는 완전히 바뀌었다고 생각합니다.물론 구매자는 이 틈을 타서 싸게 살 수 있는 기회가 있으면 자신의 것으로 해야겠죠?노홍철처럼 말이죠..어떤 분은 현재 빈방이 있다는 이유로 현재 초라하다는 이유로 이렇게 좋은 빌딩을 놓칠 수 있는데 아쉽네요!근저당권을 승계한 것으로 보입니다. 금리 상승이 거의 확실시되는 현재 분위기에서는 승계는 현명한 판단이라고 생각됩니다.노홍철!똑똑한 사람이죠?^^ 빌딩대장투자평가투자를 아주 잘하신 것 같아요. 나는 140억이든 130억이든! 좋은 투자라고 생각했는데 122억이라니!! 10점 기준 9점 이상10점 만점에 9점 이상 투자한 것 같아요!위 1번 사례는 2017년 8월 부지 평당 9,789만원에 매매된 사례입니다. 위의 두 번째 사례는 2018년 9월 부지 평당 8,764만원에 매매된 사례입니다. 본 물건은? 2018년 11월 부지 평당 가격 7,794만원에 매매되었습니다. 굳이 1번 사례를 활용하지 않더라도 지금 본 건물 앞 도로라인은 평당 9천~1억에 사고팔 수 있는 자리입니다! 20%정도 저렴하게 구입한 급매물!! 평당 가격 2천만원 정도 저렴하게 구입!1. 싸게 샀다!2. 현재는 공실도 많이 관리되지 않지만 매수자의 관리 여력에 따라 충분히 수익률을 상승시킬 수 있는 건물이라 입지가 탄탄하다! 수익률 개선 가능성 충분!3. 미래의 가치도 노려볼 수 있는 입지다!1) 가로수길 상권의 영향권 아래 있다는 점2)압구정 재건축 사업이 언젠가는 실현될 것이라는 점3)신분당선이 개통되면 더 나아질 것이라는 점, 호재가 탄탄하다.연예인 노홍철의 방송 이미지는 가볍고 망가져 온몸을 던지지만 투자자 노홍철은 빠르고 현명한 투자자로 느껴져요!!이상 대한민국의 빌딩대장 벨타이거였습니다^^이상 대한민국의 빌딩대장 벨타이거였습니다^^https://www.youtube.com/shorts/QXa7-k4kMpg